بالاستنادِ إلى القيمةِ الرائجةِ لمختلفِ أنواعِ العقاراتِ (سكني-تجاري-صناعي-زراعي-سياحي)
مقدمـــــة:
صدرَ هذا القانونُ بتاريخِ 29/3/2021 وحدّدَ تاريخا لنفاذِه وسريانِ تطبيقه، اعتبارا من تاريخ 3/5/2021
وقبلَ صدورِ هذا القانونِ كان استيفاءُ ضريبةِ البيوعِ العقاريةِ يُحدَدُ استنادا إلى القيمةِ الماليةِ الموجودةِ لدى الدوائرِ الماليةِ، وكان آخرُ تعديلٍ على تقديرِ قيمةِ العقاراتِ عام 1997
ومن ناحيةٍ أخرى صدورُ هذا القانونِ جاءَ بعد عشرِ سنواتٍ من الصراعِ الدامي والمدمرِ في سوريا، الأمرُ الذي أدى إلى الانهيارِ والعجزِ الاقتصادي الذي يعاني منه النظامُ السوريُّ بالإضافةِ إلى العقوباتِ الاقتصاديةِ المفروضةِ عليه وحاجته الماسةِ للأموالِ ليشكّلَ أحدَ الروافدِ الماليةِ له
مضمونُ القانونِ:
لتطبيقِ هذا القانونِ تشكّلت عدةُ لجانٍ بقرارٍ من وزيرِ الماليةِ، وذلك لتقديرِ القيمةِ الرائجةِ للوحداتِ العقارية:
1- لجنةٌ مركزيةٌ في العاصمةِ
2- لجانٌ رئيسيةٌ في مديريةِ الماليةِ بالمحافظاتِ
3- لجانٌ فرعيةٌ في مراكزِ المحافظاتِ والمدنِ والمناطقِ ودوائرِ الخدماتِ
تقومُ هذه اللجانُ باقتراحِ الشرائحِ السعريةِ ووسطي القيمةِ للمترِ الواحدِ للوحداتِ العقاريةِ لكلِّ شريحةٍ، وفقَ المعاييرِ المحددةِ، وتحميلها على الخرائطِ الإلكترونيةِ المصممة لهذه الغاية، ومن ثم يصدِرُها وزيرُ (المالية) بقرارٍ
ويمكنُ لهذه اللجانِ كل ستةِ أشهرٍ لإعادة النظر بالرائح السعرية ووسطي القيمة الرائجة للمتر الواحد للوحدات العقارية لكل شريحة
مقدارُ الضرائبِ على البيوعِ العقاريةِ وفقاً لهذا القانون:
1% للعقارات السكنية
2% للأراضي الواقعة داخل المخطط التنظيمي المصدق
1%للأراضي الواقعة خارج المخطط التنظيمي المصدق
1% للأسطح في العقارات السكنية
3% عن بيع العقارات للأسطح في العقارات السكنية
-حدّدَ هذا القانونُ حقَّ الرقبةِ ب 40% حق الانتفاع ب 60% من القيمة الرائجة لملكية الوحدة العقارية سواء كان سكني أم غيره
-وحدد أيضا قيمة الملكية في العقارات التجارية ب 10% وقيمة بدل حق الإيجار (الفروغ) ب 90% من القيمةِ الرائجةِ المعتمدةِ
-أما ضريبة العقارات التي تؤول هبة:
1- 15% إذا كانت بين الأصولِ والفروعِ والأزواجِ
2- تعامَلُ بقيةُ الهباتِ معاملةَ البيوعِ العاديةِ المذكورةِ في الفقرةِ السابقةِ
3- الوصيةُ الواجبة تُعامَلُ معاملةَ البيوعِ
ألزمَ هذا القانونُ الخاضعين لهذا القانون في حالتي البيع والهبة بما يلي:
1- تقديمَ تصريحٍ خطيّ خلال 30 يوما من تاريخ الواقعة، وفي حال المخالفةِ يُغرّمُ ب 10 % من مقدارِ الضريبةِ المترتبةِ
2- تسديدَ الضريبةِ المترتبةِ خلال 30 يوما، تلي تاريخ تقديمِ التصريحِ
وأعفى هذا القانونُ الضريبةَ على الحالاتِ التالية:
1- نزعِ الملكيةِ للمنفعة العامة
2- اقتطاعِ الملكيةِ للمنفعةِ العامةِ لتنظيم وعمران المدن
3- الإعارةِ بين الأصول والفروع
4- البيوعِ بين الجهات العامة
5- البيوعِ التي تقوم بها البعثات الدبلوماسية والقنصلية المعتمدة في سوريا
6- بقاءِ سريانِ الإعفاء على الجمعيات والمؤسسات الخاصةِ بالقانون 93 لعام 1958
الاعتراضُ على مقدارِ الضريبةِ:
يحقُّ للمكلفِ الاعتراضَ على الضريبةِ خلال 30% تلي تاريخَ تبلّغِه القبض بشروط:
1- تسديده مبلغ الضريبة ومتمماتها وإضافاتها كاملةً قبل تسجيل الاعتراض
2- تسديد مبلغ 1 من الضريبة
3- تشكَّلُ لجنةٌ بقرارٍ من وزيرِ الماليةِ برئاسة قاضٍ للنظر بالاعتراضات وعليها
النظر بالاعتراضات خلال مدة 30% من تاريخ مهلة انتهاء الاعتراض
محظورات:
1- حظرَ هذا القانونُ كافةَ الدوائر المختصة بالسجل العقاري، بالإضافة إلى دوائر الكاتب بالعدل بإلزام أصحاب العلاقة بإبراز براءة ذمة من الدوائر المالية ذات العلاقة
2- واعتبر كل توثيق او تسجيل مخالف للفقرة السابقة باطلا
3- وأيضا يعاقب الموظف بالحبس من سنة إلى ثلاثة سنوات وبغرامة من 500 ألف الى مليون ليرة سوريه
4- وحظر على المحاكم إصدار الأحكام المتعلقة بتثبيت البيوع أو الفروغ، قبل إبراز براءة الذمة من الدوائر المالية، ومنح أصحاب العلاقة مدة ثلاثة أشهر لإبراز المطلوب، وإن لم يبرزوا تلك الوثائق تُردُّ الدعوى شكلا
استثناءات:
1- لا يطبق هذا القانون على البيوع العقارية لشركات التطوير العقاري المرخصة، وتبقى خاضعةً لقانون الضريبة رقم 24 لعام 2003
2- تُستثنى العقاراتُ غير ااسكنية المؤجرة للسوريين او غير السوريين من أحكام هذا القانون، وتسري عليها أحكام القانون رقم 10 لعام 2006 والقانون 20 لعام 2015 وضريبة دخلها بمعدل 10% من قيمة الايجار السنوي، على أن لا تقلّ ضريبةُ الدخلِ عن ستة بالعشرة آلاف من القيمة الرائجة للعقار المؤجر
3- تستثنى العقارات السكنية المؤجرة للسوريين او غير السوريين من أحكام هذا القانون، وتسري عليها أحكام القانون رقم 10 لعام 2006 والقانون 20 لعام 2015 وضريبة دخلها بمعدل 5% من قيمة الايجار السنوي على ألا تقل عن ثلاثة بالعشرة آلاف من القيمة الرائجة للعقار المؤجر.
4- تستثنى العقارات الزراعية المؤجرة للاستثمار الزراعي من أحكام الفقرة رقم 1
مخاطر هذا القانون:
الحقيقة أن هذا القانون نظريا يبدو منطقيا في ظاهره، من حيث تحديدِ قيمةِ العقارات بالأسعار الرائجة في الأسواق، سيما بعد انهيار صرف الليرة السورية، والإهمال والفساد الذي تعاني منه هيئات ودوائر الضرائب بسوريا بشكل عام. ولكن لهذا القانون مخاطر:
1- عدم وجود معايير وضوابط لعمل اللجان التي تقدر قيمة العقارات، وهذا سيؤدي الى انتشار الفساد والرشاوى في هذه اللجان.
2- واستثنى هذا القانون مشاريع التطوير العقاري، وفق القانون 15 لعام 2008 من أحكامه، وبذلك سيكون تعويض قيمة الأرض ليس على أساس القيمة الرائجة بل ستظل خاضعة لقانون الاستملاك رقم 20 لعام 1983 وهذا سيسبب حرمان أصحاب العقارات المستملكة من التعويض العادل والمناسب
3- كيف سيتم تقدير قيمة العقارات بعد عشر سنوات من الصراع الذي دمر عشرات آلاف المساكن /35/ ألف مسكن بحلب، و/34/ ألف في الغوطة الشرقية، وأكثر من /13/ ألف مسكن في حمص وحماه والرقة والدير الزور وغيرها، حسب أطلس الدمار في سوريا الصادر عن معهد الأمم المتحدة للبحث والتدريب
4- فرض ضريبة 15% على العقارات التي تؤول هبة او بموجب الوصية الواجبة هو إجحاف وظلم لكلا الطرفين، سيما وأن هذه العملية ليست عملية بيع (صفقة مالية)
5- توقيت إصدار هذا القانون حيث ظروف الصراع لا زالت مستمرة والعقوبات الاقتصادية على النظام السوري تتزايد، مما يجعل هدف هذا القانون الحصول على الأموال أكثر من تحقيق العدالة الضريبية.
6- الشرائح السعرية للعقارات سيتم إعادة تقييمها كل ستة أشهر، وأحيانا عمليات البيع تستمر أكثر من هذه المدة، وبالتالي إعادة التقييم هذه المدة القصيرة ستخلق إشكالات كثيرة
7- استحقاق ضريبة البيع في حالة النكول (إذا امتنع أحد المتعاقدين على تنفيذ التزامه بالعقد وهو ليس فسخ رضائي بين الطرفين) وهذه أمر مخالف لقواعد السجل العقاري 188 لعام 1926 التي تعتبر الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني أو نقله أو إعلانه أو تعديله أو إبطاله لا تكون نافذة، إلا اعتبارا من تاريخ تسجيلها في السجل العقاري وليس في الدوائر المالية. وهنا يظهر أن هدف هذا القانون ليس العدالة والاستحقاق، وإنما هو جمع الأموال من المواطنين.
وأيضا مخالف للمادة 825 من القانون المدني (ان الحقوق العينية العقارية تكتسب وتنتقل بتسجيلها في السجل العقاري) وليس لإجراءات الدوائر المالية أي أثر على عملية البيع
وأيضا هو مخالف للدستور (المادة 18) والتي تنص على أن النظام الضريب يقوم على أسس عادلة فكيف يتم التكليف على مطرح لم يتحقق؟
آثار هذا القانون على النازحين واللاجئين والمعارضين:
1- من المعروف أن مدنا بأكملها، ومناطق وبلدات ثارت على النظام والغالبية العظمى من مالكي العقارات من هذه الفئة، مما يجعل من هذا القانون وسيلة انتقامية إضافية، وذلك عن طريق اللجان التي تحدد قيمة العقارات وضريبتها برفع قيمة تلك العقارات، وبالتالي رفع مقدار على الضريبة عليها.
2- تعذر هذه الفئة على القدرة للاعتراض على قيمة عقاراتها أمام اللجنة المختصة، كونها مطلوبة للسلطات الحكومية والأمنية ويقدر عدد هذه الفئة أكثر من نصف الشعب السوري
3- هذه الفئة هي الطرف الأضعف وسيشكل هذا القانون عبئا عليها كونها بحاجة ماسة لبيع عقاراتها، لذلك ستضطر لدفع هذه الضريبة جبرا كون المشتري هو الطرف الأقوى بهذه العملية.
4- مع انهيار الليرة السورية والأوضاع الاقتصادية المتردية للسوريين (وهم الحلقة الأضعف) سيمكّن هذا القانون الأجانب الذين يمتلكون القطع الأجنبي، من استغلال هذه الفرصة وشراء العقارات في سوريا، مع التسهيلات التي قدمها القانون 11 لعام 2011 وتعديلاته اللاحقة
5- شكل هذا القانون جزء إضافية من سلسلة القوانين العقارية الجائرة والمجحفة بحق السوريين، وخصوصا الفئة التي نتحدث عنها حيث تهدف بمجملها إلى سلب حق الملكية العقارية منها، حيث أن الفئة وصلت إلى قناعة أن النظام سوف يستولي على ممتلكاتها العقارية بأية وسيلة، لذلك هم سيبيعون عقاراتهم قبل أن يحصل ذلك
الخاتمة:
يظهر جليا أن الهدف من القانون بهذا التوقيت هو الحصول على الأموال لصالح النظام، من حساب المواطنين الذين أرهقتهم ظروف الصراع الذي لم ينتهِ بعد، وأيضا يبدو ذلك الهدف بشكل أوضح في فرض ضريبة البيع بحال نكول أحد الأطراف بعملية البيع، وهذا مخالف للدستور ولقانون السجل العقاري رقم 188 لعام 1926 وللقانون المدني السوري.
المراجع:
القانون 15 لعام 2021
الدستور السوري 2012
القانون المدني
السجل العقاري 188 لعام 1926
-أطلس الدمار في سوريا
-موقع وزارة المالية الإلكتروني
