المرسوم التشريعي رقم /11/ لعام 2016
وتأثيره على الممتلكات العقارية الخاصة
مقدمة:
في عام 2016 تعقد مشهد السيطرة على الأرض في سوريا نتيجة الصراع الدائر بين القوى المتصارعة؛ إذ سيطرت المعارضة المسلحة على مساحات واسعة من سوريا. وتعطل عمل المؤسسات العامة الرسمية في تلك المناطق؛ وذلك بسبب فقدانها للسيطرة عليها ومن هذه المؤسسات العامة مؤسسةُ السجل العقاري فقد بقي قسم كبير من السجلات العقارية في دوائر السجل العقاري بتلك المناطق.
وبتاريخ 25/5/2016 صدر المرسوم التشريعي رقم / 11 / المتعلق بوقف تسجيل الحقوق العينية في الجهات المخولة قانونا مسك سجلات ملكية وذلك في الدوائر العقارية المغلقة بسبب الأوضاع الأمنية الطارئة.
مضمون المرسوم التشريعي رقم /11/لعام 206:
نص هذا المرسوم على ما يلي:
-توقف عمليات تسجيل الحقوق العينية العقارية في الجهات المخولة قانونا مسك سجلات ملكية وذلك في الدوائر العقارية المغلقة؛ بسبب الأوضاع الأمنية الطارئة، ويحدد تاريخ البدء بذلك وتاريخ انتهائه بقرار من الوزير المختص بناء على اقتراح المحافظ بعد استطلاع رأي المديرية المعنية. وينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية.
– لا يعتد بأي تسجيل أو قيد يسجل في السجلات العقارية خلال مدة توقيف عمليات التسجيل.
-يمسك سجل يومي مؤقت اعتبارا من تاريخ نشر قرار وقف عمليات التسجيل لدى الجهات المخولة قانونا مسك سجلات ملكية، ويعد مكملا للسجل اليومي الممسوك من قبل رئيس مكتب التوثيق العقاري الذي تم وقف عمليات التسجيل لديه، ويطلق عليه اسم السجل اليومي المكمل.
-تدون في السجل المكمل اليومي معاملات إنشاء الحقوق العينية وتعديلها متى كانت مستندة الى قيود السجل العقاري ومقترنة بالوثائق المؤيدة.
-يجري التدوين بالسجل المكمل اليومي مع قبول طالب التسجيل بالحقوق العينية العقارية المدونة في الصحيفة العقارية والسجل اليومي الأساسي وعلى مسؤوليته.
-تعد البيانات المدونة في السجل اليومي المكمل أساسا للادعاء بالملكية أمام القضاء العادي.
-يعلن قرار إنهاء وقف عمليات التسجيل بعد نشره وفق أحكام الفقرة “ب” من المادة (1) من هذا المرسوم التشريعي وتعلن محتويات السجل اليومي الأساسي والمكمل في بهو المديرية العامة للمصالح العقارية والجهة الإدارية المعنية والوحدة الإدارية ذات الصلة مدة شهرين، يبدأ بعدها نقل محتويات العقود العقارية المدونة في السجل اليومي الأساسي والمكمل إلى المكان المخصص لها في الصحيفة العقارية بعد التأكد من موافقة مضمونها ووثائقها للأصول والقانون.
-في حال تعارض تسجيل واقعة ما مع واقعة أسبق منها في السجل المكمل فالعبرة للواقعة الأسبق.
-يكون للوقوعات المدونة بكل قانون في السجل اليومي الأساسي التي لم يتم نقلها الى الصحيفة العقارية قبل تاريخ وقف عمليات التسجيل أولوية في التسجيل على محتويات السجل المكمل.
-يحق لكل من يدعي بحق بشأن البيانات المدونة في السجل اليومي الأساسي والمكمل المعلن عنها وفق أحكام الفقرة “أ” من هذه المادة اللجوء إلى القضاء العادي وتسجيل إشارة دعوى بناء على طلب المحكمة.
شرح هذا المرسوم:
- يصدر وزير الإدارة المحلية بناء على اقتراح المحافظ وبعد استطلاع راي مدير المصالح العقارية بالمحافظة قرارا يتضمن وقف تسجيل الحقوق العينية في الجهات المخولة قانونا بمسك سجلات الملكية العقارية التي أغلقت نتيجة الأوضاع الأمنية الطارئة في تلك المنطقة، وهي المناطق الخارجة عن سيطرة النظام، وينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية وصحيفة يومية وفي إحدى صحف العاصمة.
- لا يعتد باي تسجيل أو قيد يسجل في السجلات العقارية ابتداء من تاريخ صدور قرار الوزير الذي يوقف وقف التسجيل في السجلات العقارية.
- وكبديل معترف به وحل من قبل الدولة نص المرسوم على أن يمسك سجل يومي مؤقت اعتبارا من نشر قرار الوزير المتعلق بوقف التسجيل بالسجلات العقارية وعدّ هذا المرسوم أن هذا السجل اليومي المؤقت هو سجل مكمل للسجل اليومي الأساسي بدائرة السجل العقاري التي تم إيقاف التسجيل فيها، وسمي هذا السجل بالسجل اليومي المكمل.
- تدون بهذا السجل الجديد (السجل اليومي المكمل) معاملات إنشاء الحقوق العينية العقارية ونقلها وتعديلها متى كانت مستندة الى قيود السجل العقاري ومقترنة بالوثائق المؤيدة.
- ويتم التدوين في السجل اليومي المكمل مع قبول طالب التسجيل بالحقوق العينية العقارية المدونة بالصحيفة العقارية والسجل اليومي الأساسي وعلى مسؤوليته.
- تدوين إشارة الدعوى في السجل اليومي المكمل (السجل الجديد) شرطا كافيا للنظر في الدعاوى المقامة امام المحاكم المختصة.
- عدّ هذا المرسوم أن البيانات المدونة في السجل اليومي المكمل (السجل الجديد) أساسا للادعاء بالملكية أمام القضاء العادي، ولا تقبل إنشاء حقوق عينية عقارية أو نقلها أو تعديلها، ما لم يكن التسجيل مستندا إلى حكم قضائي قطعي.
- ينهى قرار وقف التسجيل بالسجلات العقارية بقرار يصدر عن الوزير المختص، ويتم نشر قرار انتهاء وقف التسجيل بالسجلات العقارية بالوسائل نفسها التي تم فيها إعلان وقف التسجيل.
- بعد صدور قرار إنهاء وقف التسجيل بالسجلات العقارية تعلن محتويات السجل اليومي الأساسي وأيضا محتويات السجل اليومي المكمل (السجل الجديد) في بهو المديرية العامة للمصالح العقارية والجهة الإدارية المعنية والوحدة الإدارية ذات الصلة مدة شهرين.
- بعد انتهاء مدة الشهرين يبدأ العمل بنقل محتويات العقود العقارية المدونة في السجل الأساسي والسجل اليومي المكمل (السجل الجديد) الى الصحيفة العقارية.
- عند نقل تلك المحتويات ووجد حالة تعارض تسجيل واقعة ما مع أخرى فالعبرة للواقعة الأسبق (تاريخها).
- أعطى هذا المرسوم أولوية للوقوعات التي تم تسجيلها بالسجل اليومي الأساسي التي تمت بشكل قانوني ولم يتم نقلها الى الصحيفة العقارية وتمت قبل تاريخ صدور قرار وقف التسجيل بالسجلات العقارية الأولوية على السجل اليومي المكمل (السجل الجديد).
- أعطى هذا المرسوم الحق لكل من يدعي بحق بشأن البيانات السجل اليومي الأساسي والمكمل اللجوء الى القضاء العادي للمطالبة بحقه.
مخاطر هذا المرسوم:
- العمل بالسجل اليومي المكمل (السجل الجديد) بدون وجود السجلات العقارية الأساسية (كونها بقيت في المناطق الخارجة عن سيطرته وبعضها فقد أو تلف) يعطي فرصة كبيرة للفوضى والتزوير وسلب الملكيات العقارية.
- مع أن هذا المرسوم أعطى الحق لمن يدعي حقا بإقامة دعوى لما تضمنته سجلات اليومي الأساسي والسجل اليومي المكمل إلا أنه صمت حيال ما تم تدوينه في الصحيفة العقارية للعقار، الأمر الذي يرسخ التلاعب والتزوير بمحتويات هذه الصحيفة.
- لم يعالج هذا المرسوم أو يتطرق الى موضوع غاية في الأهمية وهو حالة فقدان أو احتراق أو تلف السجلات العقارية؟ وما هو مصير السجل اليومي المؤقت في هذه الحالة.
- افتتاح سجل مكمل يومي لدى دوائر النظام السوري مع استمرار عمليات البيع والشراء في المناطق الخارجة عن سيطرته وخصوصا تلك التي لديها سجلات عقارية يخلق حالة من الازدواجية في السجلات (واحد لدى النظام والأخر لدى القوى المسيطرة على المناطق الخارجة عن سيطرته) وهذا سيؤدي الى مشاكل كبيرة في المستقبل بين المالكين لتلك العقارات.
مخاطر هذا المرسوم على النازحين اللاجئين والمعارضين والمعتقلين:
- عدم الاعتراف بأي واقعة تسجيل في السجل العقارية بعد صدور قرار الوزير بوقف التسجيل بتلك السجلات وعمليا عمليات البيع والشراء مستمرة ولم تتوقف في المناطق الخارجة عن سيطرة النظام. الأمر الذي يجعل السجل اليومي المكمل ليس عنوانا حقيقيا للملكية العقارية، وهذه الفئة لا تستطيع الذهاب الى الدوائر المختصة التي تقع تحت سيطرة النظام، الأمر الذي يحرمها من الحفاظ على حقوقها وخصوصا الوقوعات العقارية الجديدة من بيع وغيرها.
- تعدّ هذه الفئة هي الأكثر تعرضا لخطر فقدان ملكياتها العقارية؛ بسبب تعذر الاطلاع على السجل اليومي المكمل (الجديد) والمطالبة بحقوقها، والأخطر من ذلك أن هذا المرسوم أعطى هذا السجل اليومي المكمل صفة اعتبارية لوضع إشارة الدعوى على صفحاته، وهنا يسهل عملية إقامة دعاوى تثبيت بيع لمن يريد تملك العقار بدون وجه حق، وأيضا يستغل المرسوم رقم 25 لعام 2013 الذي ثبت بقانون أصول المحاكمات المدنية ( القانون رقم /1/لعام 2016) وهي جواز التبليغ بالصحف وبذلك يشكل هذا المرسوم مع القانون رقم /1/ المادة /34/ لعام 2016 وسيلة قانونية وسهلة جدا تمكن شبكات الاحتيال من تملك عقارات هذه الفئة وبدون عناء.
(شرح مبسط لكيفية إقامة دعوى تثبيت بيع عقار وفق هذا المرسوم: إذ يقوم شخص ما بإقامة دعوى تثبيت بيع عقار أمام المحاكم وسيضع إشارة الدعوى في السجل المكمل اليومي وفقا لهذا المرسوم، ثم يقوم بتبليغ المالك عبر الصحف وفق القانون رقم /1/ لعام 2016 وبالتالي يحصل على قرار حكم من المحكمة قطعي ويثبت ذلك في السجل اليومي المكمل دون علم المالك نهائيا)
وبالتالي تضيع ملكيته.
- أيضا اعتبار السجل المكمل اليومي مكانا لوضع أشاره الدعاوى فيه سيساهم في عملية تسلسل البيوع العقارية الى أن تصل الملكية للمشتري حسن النية كل هذه الإجراءات التي تتم في ظل غياب المالك الحقيقي للعقار لأنه نازح أو لاجئ أو معتقل.
آثار ملموسة لهذا المرسوم:
- في الغوطة الشرقية ومنذ سيطرة المعارضة عليها عام 2012 وحتى عودة سيطرة النظام عليها تم توثيق /13/ ألف واقعة عقارية تم الغاؤها من قبل النظام.
بعد إلغاء آلاف عقود الملكية في الغوطة الشرقية.. ما مصير ممتلكات الأهالي؟
- ازدواجية التعامل بالسجل العقاري مثلا مدينة الباب تخضع للحكومة السورية المؤقتة ولديها سجلاتها وبموجب هذا المرسوم، تم افتتاح سجل يومي مكمل لمدنية الباب مقره بمدينة حلب
وبالتالي تشتت السجل العقاري والحقوق العقارية.
–افتتاح النظام لسجل مكمل يومي لمدينة الباب
- وقف العمل بدائرتي (العقارية) دوما وعربين عام 2012
الصفحة الإلكترونية لوزارة الإدارة المحلية -2017
- توقف العمل بمديرية دير الزور سبع سنوات ثم افتتحت عام 2020 ويتم العمل فق الوثائق المتوفرة – سانا 19/2/2020
- التلف والضرر بالسجلات العقارية بحلب 5%
- إقدام ميلشيا لواء القدس على فتح السجل العقاري بمنطقة معدان وذلك لنقل ملكية العقارات لعوائل عناصرها ومعظم سكان المنطقة نازحون ولاجئون في تركيا وأوروبا
- توثيق /600/ وثيقة عقارية في المناطق المحررة بريف درعا
- افتتاح مديرية السجل العقاري بإدلب من قبل الفصائل المعارضة 2015
- انتشار الفساد في السلطة القضائية أسهم في عمليات إصدار أحكام جائرة ومنها تثبيت البيوع العقارية وإصدار أحكام فيها في عام 2018، ارتفع عدد الشكاوى المقدمة ضد القضاة في سوريا إلى460 شكوى، وعدّ رئيس إدارة التفتيش القضائي، عبد الناصر غليون، حينها أن هذا الرقم كبير مقارنة بالأعوام الماضية، وأن معظم هذه الشكاوى تصلح أن تكون سببًا للطعن أو الاستئناف بكل ما يتعلق بقرار الحكم، ووعد بأن تكون تلك الشكاوى أساسًا لمراقبة مستوى عمل القضاة.
- وقد تم تدمير وتخريب مديريات المصالح العقارية في محافظات إدلب ودير الزور والرقة إضافة إلى تدمير مديريات المصالح العقارية في مدن دوما وداريا وعربين والزبداني والمليحة في ريف دمشق، والقصير والرستن وتدمر والقريتين في حمص، والشدادي ورأس العين في الحسكة، وتوقف العمل في مقر مديرية المصالح العقارية في حلب نتيجة الأضرار الكبيرة واحتراق مستودع الرسم القلمي وتلف القسم الأكبر من مستودع المخطوطات الذي يحوي مليون عقد عقاري تضرر قسم كبير منها بسبب تسرب المياه، إضافة إلى توقف العمل في مديريات المصالح العقارية في مدن الزارة والأتارب والسفيرة في حلب.
الصفحة الإلكترونية لوزارة الإدارة المحلية عام 2015
- اللجنة السورية لحقوق الانسان – حرق السجل العقاري بحمص
- احتراق السجلات العقارية بحمص والزبداني والقصير –صحيفة الغارديان 2017
