مقدمة:
خلال سنوات الحرب تعرضت عدد من دوائر السجل العقاري في سوريا إلى القصف والتدمير والاحتراق، أدى لفقدان أو تلف الوثائق والسجلات العقارية كليا أو جزئيا، وذلك نظرا لعدم وجود نسخة احتياطية -سواء أكانت ورقية أم إلكترونية- لوثائق وسجلات السجل العقاري في سوريا. وصدر هذا القانون لمعالجة هذه المشكلة بإعادة تكوين الوثيقة العقارية المتضررة (جزئيا أو كليا أو التي ثبت فقدانها) وتكون بديل موثوق لتلك الوثائق.
ولكن هذا القانون الذي صدر كحل للمشكلة المذكورة شكل خطر وتهديد على الملكية العقارية الخاصة وخصوصا على الفئات التي يتعذر عليها مراجعة الدوائر والمؤسسات العامة التي تحت سيطرة النظام وهذه الفئات هي فئة النازحين واللاجئين والمعارضين للنظام والمعتقلين إلخ…
شرح مضمون القانون 33 لعام 2017:
حدد هذا القانون طريقتين لإعادة تكوين الوثائق العقارية المتضررة حسب الحال:
1- إعادة التكوين الإداري:
وتتم عند وجود وثائق ومستندات لدى مديرية المصالح العقارية تمكنها من إعادة إنشاء الوثائق العقارية المتضررة.
2- إعادة التكوين القضائي:
ويتم ذلك في حال تعذر الحصول على وثائق ومستندات لدى مديرية المصالح العقارية تمكنها من إعادة إنشاء الوثائق المتضررة بالتكوين الإداري.
كيف تتم عملية إعادة تكوين الوثائق العقارية:
آ-يصدر عن الوزير المختص قرارا بالإعلان بافتتاح أعمال التكوين للوثائق العقارية المتضررة بناء على اقتراح المدر العام للمصالح العقارية مبينا فيه حصول الفقدان أو التلف مرفقا بالضبوط التي تؤيد ذلك.
ب- يتم إعلان القرار بالصحف إضافة إلى الإعلان بوسائل الإعلام الرسمية.
ج-يصدر المدير العام للمصالح العقارية قرارا بتشكيل لجنة أو أكثر برئاسة مدير المصالح العقارية في المحافظة أو من ينوب عنه ومهمة اللجنة:
1- تحديد الوثائق العقارية المتضررة المطلوب إعادة تكوينها.
2- التحري عن الوثائق العقارية التي تساعد على إعادة تكوين الوثائق المتضررة أينما وجدت سواء عند المديرية العامة أم لدى الجهات الأخرى.
3- تصديق الوثائق التي تم التحري عنها وجمعها في فئتين:
-الوثائق التي يمكن اعتمادها بشكل قانوني لإعادة التكوين الوثائق المتضررة إداريا.
-باقي الوثائق التي تساعد على إعادة التكوين الوثائق العقارية المتضررة قضائيا.
د-إعداد مشاريع القرارات اللازمة لإعادة تكوين الوثائق العقارية المتضررة موضوع البند (1) من الفقرة (ج) السابقة وأيضا تعد قوائم بالوثائق التي تساعد على تكوين الوثائق المتضررة قضائيا البند(2) الفقرة (ج) السابقة.
ه-ترسل اللجنة مشاريع القرارات وقوائم الوثائق التي تم إعدادها وفق الفقرة السابقة إلى مدير المصالح العقارية وتصدق أعمال اللجنة المذكورة من المدير العام للمصالح العقارية.
قرارات إعادة تكوين الوثيقة العقارية:
أولا- التكوين الإداري:
يصدر مدير المصالح العقارية قرارات إعادة التكوين الإداري للوثائق العقارية المتضررة وتنشر في الجريدة الرسمية وتعلن في بهو المديرية والدائرة المختصة ويعد النشر بالجريدة الرسمية بمثابة تبليغ شخصي وتكون هذه القرارات قابلة للاستئناف أمام محكمة بداية محل العقار خلال مدة خمسة عشر يوما من اليوم الذي يلي تاريخ نشرها.
ثانيا- التكوين القضائي:
1- يودع مدير المصالح العقارية ديوان القاضي العقاري (الذي يعنيه وزير العدل لهذه الغاية) قوائم بالوثائق التي تساعد على إعادة تكوين الوثائق العقارية قضائيا.
2- يصدر وزير العدل قرار بتكليف قاض عقاري أو أكثر لكل محافظة للنظر بتكوين الوثائق العقارية.
إجراءات القاضي العقاري لإعادة تكوين الوثائق العقارية:
آ- يستلم القاضي العقاري قوائم بالوثائق بالبند قم (1) من الفقرة السابقة.
ب- يعلن جدول الوثائق والملكيات المطلوب إعادة تكوينها وفقا للأصول القانونية (الأصول الخاصة بالتحديد والتحرير) .
ج- يصدر القاضي العقاري قرارا إعداديا يبين فيه ماهية الوثيقة العقارية المتضررة ورقم ومنطقة العقار والأجزاء والعناصر المطلوب إعادة تكوينها ويفسح المجال لأصحاب العلاقة لتقديم الوثائق المؤيدة للحقوق العينية المدونة في الوثيقة العقارية المتضررة خلال مدة ستة أشهر من تاريخ نشر القرار الإعدادي في الجريدة الرسمية وفي صحيفتين محليتين.
د-يصدر القاضي العقاري قرارات تثبيت الوثائق العقارية الأولية غير المعترض عليها فور انتهاء مدة الاعتراض وتكون هذه القرارات قطعية.
هـ-عند عدم اقتران طلب الاعتراض بالوثائق المؤيدة يشترط حضور المعترض أو وكيله القانوني أثناء النظر بالاعتراض تحت طائلة ترقين الاعتراض وإذا اقترن طلب الاعتراض بالوثائق المؤيدة نظر القاضي بالاعتراض وأصدر القرار المناسب بشأنه وذلك في غرفة المذاكرة وخلال مدة أقصاها شهران بعد انتهاء مدة الاعتراض.
و-تصدر قرارات تثبيت الوثائق العقارية المطلوب إعادة تكوينها بعد البت بالاعتراضات وتعلن هذه القرارات في مقر القاضي العقاري لمدة خمسة عشر يوما وتنشر في الجريدة الرسمية وفي إحدى الصحف الرسمية وتعد بمثابة تبليغ شخصي وتكون قابلة للاستئناف أمام محكمة الاستئناف المدنية خلال هذه المدة من اليوم الذي يلي تاريخ نشرها.
ز–يتم إيداع قرارات التثبيت فور انتهاء مدة استئناف مديرية المصالح العقارية المختصة لفتح الصحائف العقارية بموجبها، ولا يوقف الاستئناف القيد في الصحيفة العقارية على أن تسجل إشارة الاستئناف بناء على كتاب يوجهه القاضي العقاري فور تبلغه باستئناف القرار وعلى أن تدون إشارة خاضع لمهلة خمس السنوات المنصوص عليها في أحكام المادة التالية يبدأ سريانها من تاريخ إبرام القرار ويرقنها حكما مدير المصالح العقارية بانتهاء المدة المحددة.
ص-لكل من يدعي بحق مدون في السجل العقاري الحق بإقامة الدعوى أمام المحاكم العادية خلال مدة خمس سنوات من تاريخ اكتساب قرار القاضي العقاري الدرجة القطعية للمطالبة بأصل الحق وخلال خمس عشرة سنة للمطالبة بالتعويض المادي.
ع-تعد الصحيفة العقارية المعاد تكوينها قضائيا بموجب هذا القانون ذات ثبوتية مطلقة بعد اقترانها بقرار القاضي العقاري واكتسابه الدرجة القطعية إضافة لانقضاء مدة خمس السنوات المنوه بها في الفقرة السابقة.
مخاطر هذا القانون على الملكية العقارية للنازحين واللاجئين والمعارضين والمعتقلين:
1- اعتبر هذا القانون نشر إعادة التكوين الإداري بالجريدة الرسمي هو تبليغ شخصي ومن المعلوم أن النازحين واللاجئين لا يطلعون على الصحف وبالتالي سوف يحرمون من الدفاع عن ممتلكاتهم العقارية
2- أن القانون حدد مدة /15/ يوما لاستئناف قرار مديرية المصالح العقارية (التكوين الإداري) أمام محكمة البداية المدنية وهي مدة قصيرة جدا.
3- تعذر واستحالة مراجعة هذه الفئة (شخصيا) إلى الدوائر الرسمية التي يسيطر عليها النظام نظرا لأنهم مطلوبين له.
4- هذا القانون أعطى حق الاعتراض والاستئناف لصاحب الحق شخصيا أو من ينوب عنه قانونيا وعمليا لا زالت الوكالات القانونية تحتاج إلى موافقات أمنية وهي تحتاج إلى وقت طويل، ومن ناحية أخرى مدة الاستئناف محددة بخمسة عشر يوما هي مدة قصيرة جدا بالنظر لظروف النازحين واللاجئين والمعارضين للنظام وأيضا المعتقلين والمغيبين قسريا.
5- موضوع المستندات والوثائق التي تؤيد حق الملكية هي مشكلة حقيقية فالغالبية العظمى من النازحين واللاجئين لا يمتلكون هذه المستندات فكيف سيقدم اعتراضه أمام القاضي العقاري وهو لا يحوز تلك الوثائق والمستندات.
6- استئناف قرار القاضي العقاري لا يوقف عمليات القيد في الصحيفة العقارية وإنما توضع إشارة أنها تخضع لمهلة الخمس سنوات.
7- لم توضع معايير وضوابط دقيقة للطريقة الإدارية بإعادة تكوين الوثيقة العقارية وجعل قرار محكمة البداية المدنية مبرما وحرمان صاحب الحق من مهلة الخمس سنوات للمطالبة بأصل الحق وخمس عشر سنة للمطالبة بالتعويض المادي وهذا مخالف لمبدأ المحاكمة العادلة ويسهل عملية التزوير والتلاعب بالملكيات العقارية ويرسخ الملكيات الغير قانونية بقرارات قضائية مبرمة.
إحصائيات ومناطق شملها هذا القانون:
1- حسب الموقع الالكتروني لوزارة الإدارة المحلية في سوريا 7/كانون الأول عام 2015 أن نسبة التلف والضرر بالسجلات العقارية في حلب لا يتجاوز 5%
2- حسب صحيفة البعث في 11شباط 2021:
في تقرير للمديرية بيّنت فيه أن بعض الصحائف العقارية تعرّضت للتلف في عام 2012 وبلغ عددها /33.605/ صحيفة عقارية ويتراوح الضرر فيها بين جزئي أو كلي، وصدر القرار رقم 4/وتاريخ 4/9/2018 من وزير الإدارة المحلية والبيئة الخاص بافتتاح أعمال إعادة تكوين الوثائق العقارية المتضرّرة في المنطقة العقارية الثانية والثالثة في حلب.
أما في حمص فقد صدر القرار رقم 8/وتاريخ 22/8/2019 من وزير الإدارة المحلية والبيئة بافتتاح أعمال إعادة تكوين الوثائق العقارية المتضررة أو المفقودة في منطقة زيتي العقارية بالقصير ومنطقتي كفرلاها وتلدو في حمص. وبالنسبة لدير الزور فقد توقفت مديرية المصالح العقارية عن العمل بتاريخ 26/6/2012
3- افتتاح إعادة تكوين الوثيقة العقارية في: عربين، وزملكا، وعين ترما، وكفربطنا، وحزة، وسقبا، وجسرين، وافتريس” حسب
زمان الوصل في 3/حزيران/2019
وزارة الإدارة المحلية والبيئة
تعليمات تنفيذية للقانون 33 /2017
جريدة البعث عام 2012 ( عدد الوثائق المتضررة )
وزارة الإدراة المحلية الضرر بمديرية حلب 5%
إعادة تكوين الوثائق العقارية المتضررة في مناطق بريف دمشق 03/06/2019
تفاصيل مشروع قانون ترميم الصحائف العقارية تشكيل لجان في المحافظات لجمع الوثائق لإعادة تكوينها وترميمها
