تلعب الوثائق العقارية دورا هاما في حماية حق الملكية العقارية للمالك ولورثته من بعد وفاته سواء في زمن السلم أو الحرب. وفي زمن السلم يستطيع المشتري الحصول على صورة مصدقة عن هذه المستندات من الدوائر المختصة.
إذا فقد المالك سند التمليك يستطيع الحصول على بدل ضائع ويمكنه استخراج بيان قيد عقاري لعقاره فله نفس القوة الثبوتية، وأيضا يستطيع الحصول على صور مصدقة عن البيوع والوكالات لدى الكاتب بالعدل وبالتالي الأمر بسيط.
أما زمن الحرب له خصوصيته فأحيانا يتعذر الحصول على بدل ضائع أو صور مصدقة من الكاتب بالعدل وذلك بسبب تلف السجلات الأساسية أو احتراقها أو بسبب وجوده خارج البلاد لذلك فإن أية وثيقة سواء مما ذكره أو غيره تشير إلى علاقته بعقاره فاتورة ماء أو كهرباء أو هاتف أو غيرها، وتلعب دور إيجابي في الحفاظ على حقه في ملكيته لعقاره حتى لو كانت تبليغه للمالك على عنوان عقاره أو إشعار دفع ضريبة أو أي وثيقة أخرى.
أنواع المستندات القانونية للملكية العقارية
سند التمليك
وهو سند رسمي يصدر عن دائرة السجل العقاري الدائم ويحدد فيه نوع العقار ومساحته ومنطقته ورقم العقار واسم المالك، يتضمن جميع الإشارات الموجودة على العقار. ويكون على شكل كرتونه خضراء اللون لذلك يسمى الطابو الأخضر. وهذا السند هو السند الأقوى بين سندات الملكية.
سند تمليك الطابو الأبيض
وهو مستند رسمي يصدر عن دائرة السجل المؤقت كما هي الحال في الجمعيات السكنية أو مؤسسة الإسكان.
حكم محكمة مبرم
وهذا المستند هو قرار حكم محكمة مبرم يتضمن تثبيت عقد البيع لعقار ما أو أسهم من عقار وتكون عملية البيع بين الشاري والبائع وهو مالك العقار وأيضا يتضمن قرار الحكم نقل ملكية العقار من اسم البائع إلى اسم المشتري في السجل العقاري.
يتم اللجوء لهذا الطريق عندما تتعذر عملية التسجيل في السجل العقاري، وعلى سبيل المثال؛ الملكية في أحياء السكن العشوائي يتم اللجوء إلى هذه الطريقة كضمان لحق المشتري الذي يستطيع تسجيل منزله في السجل العقاري كون الأرض بالأساس غير معدة للبناء وهي ابنية مخالفات. والحقيقة أن هذه الطريقة جيدة حيث يتم وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار لصالح المشتري وأيضا وجود قرار الحكم المبرم مستند قانوني رسمي.
البيوع العقارية ووكالات كاتب بالعدل
هذا النوع من المستندات هو الأكثر شيوعا نظرا لتعذر تسجيل البيع في السجل العقاري لعدة أسباب. فيلجأ البائع والشاري إلى توثيق عملية البيع بينهما لدى الكاتب بالعدل كونها أسهل وأبسط.
أنواع السندات والوكالات.
سند بيع مع وكالة غير قابلة للعزل
يقر البائع أمام الكاتب بالعدل ببيع العقار أو أسهم من العقار للمشتري وبنفس المستند يوكله بنقل الملكية في السجل العقاري ويقر بأن هذه الوكالة غير قابلة للعزل. وهنا لا يستطيع البائع عزل المشتري وأيضا تبقى سارية المفعول حتى بعد وفاة البائع. وتخول هذه النوع من البيوع المشتري من نقل ملكية العقار إلى اسمه في السجل العقاري بعد دفع الرسوم المالية المطلوبة. وفي حال لم يقم المشتري بنقل الملكية في السجل العقاري فيفضل إقامة دعوى ووضع إشارة دعوى لصالحه في السجل العقاري.
سند بيع مع وكالة
يتم الإقرار بالبيع من قبل البائع أمام الكاتب بالعدل للمشتري ويوكله بنقل الملكية إلى اسمه في السجل العقاري. والخطورة في هذه البيوع أن البائع يستطيع أن يعزل المشتري من الوكالة، الأمر الذي يمنع المشتري من نقل الملكية إلى اسمه في السجل العقاري، وهنا سيضطر لإقامة دعوى أمام القضاء المختص. هذه الوكالة تنتهي بوفاة البائع أو المشتري مما يتسبب بإقامة دعوى ومخاصمة الورثة.
وكالة كاتب بالعدل
وهذا النوع من الوكالات يتم بأن يقوم المالك بتوكيل المشتري لبيع العقار أو نقل ملكية العقار في السجل العقاري ومخاطر هذا النوع من الوكالات أن البائع يستطيع عزل المشتري الذي وكله وأيضا تنتهي بوفاة البائع أو الشاري.
كل هذه البيوع والوكالات خارج دائرة السجل العقاري وبالتالي فإن العقار يبقى باسم المالك (البائع) ما لم يقم المشتري بنقل الملكية لاسمه أو إقامة دعوى ووضع إشارة على صحيفة العقار لمصلحته.
كما أن هذه الوكالات قابلة للعزل باستثناء النوع الأول وهو البيع مع وكالة غير قابلة للعزل وتنتهي بوفاة البائع الموكل أو المشتري الوكيل ما عدا الحالة الأولى.
العبرة في السجل العقاري للأسبق تاريخا، لذلك على المشتري نقل الملكية مباشرة أو إقامة دعوى ووضع إشارة على صحيفة العقار مباشرة ليضمن حقه. فإذا سبقه شخص ما بوضع إشارة لمصلحته سيدخل في منازعات قضائية معقدة وطويلة.
عقد بيع عادي
وهذا النوع من أبسط عقود البيع ويتم خارج الدوائر الرسمية، يوقع البائع على عقد البيع للمشتري وبحضور شاهدين ولا يخول هذا العقد المشتري من نقل الملكي لاسمه في السجل العقاري مباشرة وإنما سيضطر لإقامة دعوى قضائية بمواجهة البائع.
عقد بيع ونقل عداد الماء والكهرباء إلى اسم المشتري
ويتم هذا النوع من البيوع في أبنية المخالفات ولا يكون لدى البائع أي مستند بملكية الأرض، وقد تكون الأرض ملك للدولة، والبائع هنا لا يملك سوى البناء أما الأرض فلا يملكها فهو يبيع فقط البناء دون الأرض ويتم البيع بموجب عقد بيع عادي بين البائع والشاري وبحضور شاهدين ولمزيد من ضمان الحق يقوم المشتري بنقل عداد الماء والكهرباء والهاتف إلى اسمه ويضع المشتري يده على العقار.
تقرير: محمد إسماعيل
المراجع:
1- قانون السجل العقاري رقم 188/1926
2- القانون المدني السوري بحث الوكالة (665 حتى 683)
3- قانون الكاتب بالعدل في سوريا رقم 15 لعام 2014
